새콘도 분양을 받으신후(물론 콘도에만 해당되는 것은 아니지만 주로 전매가 새콘도 분양권에 해당됩니다), 클로징을 하고 입주를 하는 대신, 소유권을 타인에게 넘기는 것을 말합니다. 이에 관해 중요한 사항을 정리해 볼까 합니다.

전매(ASSIGNMENT)란 무엇인가?

전매는 파는 사람이 해당 매물에 대한 소유권을 갖기 전(등기 전) 그 매물에 대한 권리(interest)를 타인에게 양도하는 것입니다. 다시 말하면, 콘도를 짓는 빌더와 맺은 계약을 타인에게 넘기는 것을 말합니다.셀러가 한 매물을 전매한다고 할 때, 실제로 셀러가 이 매물을 아직 소유하는 것이 아니기 때문에 앞으로 본인이 구입하고자 했던 이전의 약속(계약서에 명시된 권리와 의무를 같이)을 넘기는 것입니다. 그러니까 계약권을 넘겨 받는 바이어는 원 셀러가 빌더와 맺은 모든 계약 상태를 그대로 떠 안는 것입니다.  원 계약자는 Assignor, 새로운 구입자는 Assignee라고 하며, Assignee는 빌더와 최종 구매계약을 이행하게 됩니다.

전매는 새콘도 분양에만 해당되나?

아닙니다. 최초 계약에서 전매에 대한 어떠한 제약 사항이 없는 한, 새콘도 분양이든 기존 콘도나 하우스 매매 계약이든 다 해당됩니다. 하우스를 구입하려고 계약을 한 후에도, 사전 전매에 대한 제약이 없었다면 클로징 전에 다른 바이어에게 주택구입권을 팔 수 있습니다.

왜 전매를 하나?

  • 새콘도 분양권을 사고 실제로 입주하기 까지는 오랜 시간이 걸립니다. 최초 분양권 구입자가 해당 매물의 건축 과정에서 직장 이전이나 결혼, 자녀 출산 등  거주 상황이 바뀌는 경우가 많습니다.
  • 또 다른 주된 이유로는 원 계약자가 클로징을 마치기에  재정적으로 원활하지 않기 때문입니다. 분양권 구입후 일년에서 일년반사이에 구입가의 10-20%의 계약금을 분할 지급했으나, 클로징 직전 모기지를 얻기가 힘들거나, 다운페이 금액을 못 맞출 경우에는 이 계약 자체를 취소하느니 다른 사람에게 양도하는 것이 재정적으로 유리하기 때문입니다.
  • 마지막으로, 처음부터 클로징을 할 계획이 없는 구입자가 시세차익을 바라보고 분양권을 받은 후 , 클로징 전에 새 바이어에게 분양권을 넘기는 경우입니다.

 

전매에서 협의되야할 내용

전매 바이어는 셀러의 원 계약을 그대로 떠안아야 하기 때문에, 원 계약자가 빌더와 한 계약상의 구입가나 기타 계약 조항들은 바꿀 수가 없습니다. 대부분의 경우, 전매 바이어는 셀러가 빌더에게 그간 냈던 계약금 지불 구조를 그대로 떠안습니다.

주로 전매를 하는 셀러들은 시세차익을 바라고 하는 경우가 많기 때문에, 전매 딜의 경우 가격에 대한 합의가 중요하고, 상황에 따라 시세차익이 있을 수도 있고, 손해를 볼 경우도 있습니다. 이는 주로 부동산 상황이 안좋아 질 경우 가장 타격을 받는 분야가 전매이기 때문입니다.

빌더의 승인과 들어가는 비용

새 콘도를 분양받을 때 엄청난 양의 서류에 싸인을 하게 됩니다. 전매를 하고자 할 때 이전에 싸인했던 계약서를 꺼내 실제로 꼼꼼히 보게 되는 시기가 이때이기도 합니다.

이 계약서에는 전매를 할 권리에 대해 명시하고 있습니다. 대부분의 빌더들이 전매를 허용하지만, 주로 빌더에게 전매 비용($750-7,500)을 지불하여야 하고 정확한 금액이 계약서에 포함되어 있습니다(전매 협상시 이 비용을 어느 쪽에서 내는지에 대해서도 분명히 합의가 되어야 합니다).

이외에도 추가 의무사항이 있을 수 있고, 전매에 대한 빌더의 승인이 필요하며, 요즈음은 전매 바이어로 하여금 모기지 pre-approval letter를 제출하게 합니다.

 

마케팅 제약

빌더가 전매권을 인정하기는 해도 대부분의 새콘도 분양 계약 전매시 마케팅을 허용하지 않습니다. 예를 들어 전매 물건을 MLS에 올리거나 전매에 대한 온라인 광고를 원칙적으로는 금지합니다. 그래서 다른 어떤 부동산 매매보다 상황에 따라 쉽게 성사되기 힘듭니다. 계약서 상에 전매 광고에 대한 금지사항이 들어가 있다면 아주 조심할 필요가 있습니다.

 

부동산 전매시 세금 문제

항상 회계 전문가에게 구체적인 사항을 문의하는 것이 좋습니다. 일반적으로 전매를 통해 얻은 시세차익은 세금징수의 대상입니다. 새 바이어(assignee)는 나중에 취득세(land transfer taxes)와 HST를 내야할 의무가 있고, 특히 HST부분에 관련해서 새 바이어 입장에서는 전매 계약시 확실하게 짚어야 합니다.

빌더의 승인에 들어가는 비용 이외에도 에이전트 커미션이 발생하며, 전매가 기타 딜보다 좀 더 복잡할 수 있기 때문에 변호사 비용도 일반 부동산 거래시보다는 조금 더 비쌀 수 있습니다.

전매시 클로징

전매의 경우 기본적으로 Assignor와 Assignee사이의, 그리고 Assignee와 빌더 사이의 두 가지의 클로징이 있습니다.

분양권을 파는 사람과 사는 사람사이의 클로징에서는 파는 사람이 그간 빌더에게 지불했던 계약금 전액과 그간 붙은(혹은 손실된) 차액을 새 바이어에게 받습니다.

두번째의 클로징에서는 전매권을 산 Assignee가 주로 모기지를 활용하여 나머지 금액을 빌더에게 지불하고, 취득세를 내면, 이때서야 비로서 매물의 명의가 빌더에서 Assignee로 옮겨집니다.

한가지 더 추가한다면, 계약권 대상의 콘도 유닛이 완성되어 실제로 입주가 허용됐으나 아직 소유권 등기 이전은 안된 상태인 “Interim Occupancy” 기간이 있습니다. 이 때 바이어가 입주할 수 있고, 계약금을 제외한 남은 잔액과 콘도 fees, 세금을 내게 됩니다.

 

전매 VS 클로징 후 RESALE

콘도 분양권을 취득한 바이어의 입장에서는 빌더와의 클로징 전에 새 바이어에게 분양권을 팔지, 아님 빌더와 클로징을 한 후 나중에 팔지에 대해 판단하여야 합니다.

전매의 장점

  • 그간의 계약금을 돌려받고 시체 차익을 빨리 실현시킨다
  • 취득세를 안내도 된다
  • HST를 안내도 된다
  • 부동산 가격이 하락하고 있거나 하락이 예상된다면 파는게 손실을 줄일 수 있다

전매의 단점

  • 전매를 원하는 바이어는 기존 콘도 바이어보다 훨씬 수가 적기 때문에 전매 물건이 시장에서 오랫동안 안팔리는 경우가 많다.
  • 마케팅 제약이 있어 새 바이어를 찾기가 쉽지않다
  • 아직 대상 콘도의 매매가격이 형성되기 전이기 때문에 적정 전매가를 정하기가 쉽지않고, 클로징을 한 이후에 형성되는 시장 가격보다는 낮게 책정되는 것이 보통이다
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